Классическая фраза Михаила Афанасьевича Булгакова о том, что квартирный вопрос испортил москвичей, порядком навязла в зубах. Однако в любом районном суде тяжб, в ходе которых граждане делят между собой квадратные метры, с каждым годом становится только больше. Недвижимость, и это подтвердит любой финансовый аналитик, еще долго будет и самым желанным материальным активом, и самым лакомым куском для авантюриста любого рода.
РАПСИ публикует историю судебных и околосудебных баталий одной из наших читательниц – москвички Татьяны С. При этом, не желая оказывать давление на судебные инстанции, персональные данные и номера гражданских дел в тексте и комментарии к нему изменены или сокращены (есть в распоряжении редакции).
Любой желающий из данного рассказа может сделать собственные выводы. Стилистика и орфография автора не изменена.
«Нам он купит жилье на вторичном рынке»
В октябре 2013 года ¼ долю в 2-х комнатной квартире, в которой проживает моя семья, наш родственник продал постороннему лицу. Как оказалось, долю он продал братьям Я-м – Я-ву Д.Б. и Я-ву И.Б., причем на других, отличных от предлагаемых нам, условиях.
Мы обратились в Гагаринский суд Москвы с иском по факту продажи ¼ доли. После нескольких заседаний судья, не получив ответа из Россреестра (по своему же запросу!), который подтвердил бы, что купля-продажа была осуществлена на условиях, отличных от предложенных нам, в исковых требованиях отказала.
Важно отметить, что дом, в котором мы проживали, подлежал сносу. В декабре 2013 года мне позвонила представитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Правительства Москвы (далее – Департамент) и сказала, что они идут нам навстречу, учитывая, что у нас много собственников и прочее, и готовы предоставить квартиру большей площади (73 кв.м. вместо 58 кв.м.). Я-в Д.Б. уговаривал нас согласиться, заверяя, что у него договоренность с Департаментом, в связи с чем Департамент и выделяет большую квартиру (которую Я-в чуть позже продаст). Дескать, на нее уже имеется покупатель. А нам он купит квартиру на вторичном рынке.
Мы отказались, после чего в ход пошли угрозы, что Я-в будет вселяться к нам – уже в новую квартиру. Я ему ответила, что вселяться нет необходимости, и мы готовы выкупить долю.
«Хорошо ориентируется в законодательстве РФ, входит в доверие к гражданам»
Теперь надо несколько слов сказать о самом Я-ве Д.Б.
По моим сведениям, от его действий уже пострадали многие граждане РФ. Я-в Д.Б. хорошо ориентируется в законодательстве РФ, входит в доверие к гражданам, представляется адвокатом или риэлтором.
Полагаю, что для достижения своих целей пользуется своими связями в судах, правоохранительных органах, Департаменте жилищной политики и жилого фонда г. Москвы, Росреестре. Во всяком случае, нам представляется, что они активно ему помогают, защищают его интересы.
Если склонить судью на вынесение нужного ему решения не удается, использует методы, чтобы с него нельзя было взыскать денежные средства. Постоянно меняет адрес своей регистрации, на себя недвижимое имущество не регистрирует, или регистрирует на короткий срок, затем переоформляет на своих знакомых, родственников, чтобы на это имущество нельзя было наложить взыскание.
Наконец, в разгар наших с ним баталий он поменял даже фамилию. Теперь он - Б-ко Д.Б.
Теперь о действиях сотрудников Департамента. Они подают на нас иск о принудительном переселении в другой район, в неравноценную сносимой квартиру (хотя по закону нам должны предоставить квартиру в том же районе, где мы проживали), а также о вселении Я-ва Д.Б. (Б-ко). Судья иск Департамента удовлетворяет.
Несмотря на это решение нам, благодаря грамотным действиям нашего юриста, выделяют равноценную квартиру в нашем районе. Я-в Д.Б. говорит нам, что откажется от подписания обязательства на переселение, и нас переселят по судебному решению в худшую квартиру, если не договоримся с ним, получает наше согласие на выкуп его доли по завышенной цене (¼ доли за 2800000 рублей - заключен предварительный договор) и получает задаток 250000 рублей.
Департамент и мы заключаем договор мены. Я со своей семьей 11 августа 2014 года переселяюсь в предоставленную квартиру. Дом с нашей старой квартирой сносят.
«Нам посоветовали с ним договариваться»
После сноса дома, Я-в Д.Б. (он же Б-ко), не являясь владельцем доли (владелец - его брат Я-в И.Б.) требует у нас с мужем нотариального согласия на его регистрацию в новой квартире. Мы ему такого согласия не даем, и он долгое время отказывается подписать договор мены, заявляет, что по его требованию Департамент выселит нас в ту самую квартиру, в которую ранее нас хотели принудительно вселить (в другом районе, и в худшие условия). Мы направили Я-вым уведомление о том, что готовы выкупить долю за 2800000 рублей (250000 рублей ими был получены ранее – см. чуть выше).
Похоже, они решили, что могут получить с нас больше.
Департамент ведет себя довольно странно. Вместо того чтобы требовать от Б-ко исполнения обязательств, обязать подписать договор мены, они советуют нам с ним и его командой договариваться. Долгое время документы на регистрацию права собственности не передаются в Россреестр. На наши письменные запросы начальнику управления Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в Юго-Западном административном округе с требованием сообщить причину задержки регистрации права не отвечают.
Более того, нам говорят, что Я-вы вселились в другую (неравноценную, выделенную нам по суду) квартиру, и представители Департамента не знают, что им с этим делать.
30 октября 2014 года мы совершенно случайно (повестки нам не высылались) узнаем, что в этот день в Гагаринском суде будет слушание по делу. Департамент в своем иске просит признать за нами право собственности на доли в новой квартире, в которой мы проживаем, и выселить Я-ых из жилого помещения, которое они заняли чуть раньше.
Однако позже, на судебном заседании 4 декабря 2014 года, судья заявила, что данного иска в производстве у суда нет. Между тем, исковое заявление Департамента до сих пор находится в материалах дела, и истец (Департамент) его не отзывал. Но судья от рассмотрения искового заявления, как нам кажется, попросту уклоняется.
В ноябре 2014 Я-ми (Б-ко) подается исковое заявление к нам о демонтаже металлической двери, которую мы установили без согласования с ними и о нечинении препятствий в пользовании нашей новой квартирой, в которую вселились мы совсем недавно.
При этом заслуживает внимание тот факт, что все та же судья приняла к рассмотрению 21 ноября 2014 года необоснованный иск Я-ва Д.Б. (Б-ко) и Я-ва И.Б., не являющихся собственниками, о нечинении препятствий в пользовании квартирой.
Между тем, согласно статье 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику. Таким образом, в соответствии со статьей 304 ГК РФ требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, может только собственник. Следовательно, заявление Я-ва Д.Б. (Б-ко) и Я-ва И.Б. ввиду отсутствия доказательств должно быть оставлено без рассмотрения.
Однако судья, в нарушение сроков, установленных статьей 154 ГПК РФ, за 3 месяца провела четыре предварительных судебных заседания, чем было нарушено наше право на судопроизводство в разумный срок.
Наряду с этим, в отношении нашего искового заявления к Департаменту о признании за нами права собственности на долю в предоставленной квартире, судья под предлогом непривлечения в качестве третьего лица Росреестра выносит определение об оставлении искового заявления без движения, о чем нас не уведомила, копию определения нам не направила.
Только после обращения 19 января 2015 года к председателю Гагаринского районного суда заявление было принято к производству.
«Теперь они хотят уже всю площадь»
12 февраля 2015 года Департамент подает иск к нам, в котором, в числе прочих требований, просит суд признать за Б-ко Д.Б. (брат собственника ¼ доли) право пользования ВСЕЙ квартирой, и его регистрации.
На заседании 4 марта 2015 года, не обращая внимания на наши возражения, судья объединила эти три дела в одно. Причем копия определения об объединении этих дел нам не вручалась, на наши просьбы ответила: «Получите с решением!».
На вопрос суда, почему мы препятствуем доступу Я-х, мы ходатайствовали о допросе свидетеля, присутствующего в суде - пострадавшего от действий Я-х собственника доли в «резиновой» квартире, где Б-ко прописал 29 человек. В ходатайстве судья отказала.
Также отказала и в ходатайстве о приобщении к материалам дела выписки из домовой книги по «резиновой» квартире. Даже сами ходатайства, заявляемые письменно, к материалам дела не прилагались.
Не принимая во внимание наши возражения как собственников долей (я - собственник ½ доли, муж – ¼ доли) судья вынесла решение, в котором предоставил Б-ко право пользования не только долей брата Я-ва, но и ВСЕЙ квартирой.
Промежуточный финиш
В конце апреля было заседание по основному объединенному делу (решение от 04/03/2015). Б-ко под видом исправления ошибок-описок ходатайствует также о предоставлении ему права проживания в квартире. Якобы это тоже была ошибка.
Нас об этом заседании не уведомили - узнали случайно.
И еще: совсем недавно мне стало известно, что в 2009 году было возбуждено уголовное дело по факту силового захвата квартиры группой лиц, была попытка вселиться в квартиру на 1/180 долю (40 кв. см).
Среди той группы лиц был и наш Б-ко. Выходит, что сейчас его методы изменились, стали более "цивилизованными".
Эти факты дополняют картину творящегося безобразия в Гагаринском суде.
«Подкупить всех подряд у него вряд ли получится»
Непростую ситуацию комментирует адвокат юридической фирмы «Князев и партнеры» Мария Королева:
- Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Согласно пункту 3 данной статьи при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Поэтому по данному делу предметом иска должен быть перевод прав и обязанностей покупателя доли в квартире на лицо, преимущественное право которого нарушено.
В качестве доказательств нарушения преимущественного права являются переписка сторон по поводу условий продажи квартиры, согласия/несогласия с ними и договор купли-продажи квартиры со штампом Росреестра. Такими доказательствами могут являться также документы, подтверждающие уплату определенной цены договора. Так что ответ Росреестра не является единственным доказательством.
Кроме того, истец обязан внести на депозит суда сумму, равную стоимости квартиры. Это делается для того, чтобы в случае удовлетворения иска эти деньги были возвращены покупателю. Поэтому, не видя судебного решения, трудно комментировать действия судьи.
По поводу поведения Я-ва Д.Б. можно сказать следующее. Если имеются факты подкупов, фальсификации документов, мошенничества, необходимо обращаться в правоохранительные органы. Я думаю, что «подкупить» всех подряд у него вряд ли получится, и, если совершение названных преступлений будет доказано, его привлекут к ответственности.
Из текста решения суда по первоначальному делу следует, что суд, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства, в судебном заседании установил, что предоставляемая ответчикам Департаментом жилищной политики и жилищного фонда квартира расположена в районе проживания ответчиков, больше освобождаемой как по жилой, так и по общей площади (58,6 кв.м. вместо 46,1 кв.м.). Если ответчик считает, что данный факт в суде не доказан, он имеет право обжаловать данное решение суда в апелляционной инстанции.
С Д. Б. был предварительный договор купли-продажи его доли. После заключения основного договора купли-продажи доли Д. Б. и государственной регистрации перехода права собственности на долю, Д. Б., подписание Д. Б. договора мены квартиры не требуется. Но основной договор заключить невозможно, так как не отменено вышеназванное решение суда.
Документы на регистрацию права собственности не подаются, так как, как было отмечено, не подписан договор мены.
Судья сказала о том, что иска в производстве суда нет, так как, вероятнее всего, в принятии данного искового заявления было отказано.
Эти три указанных дела были объединены на основании части 4 статьи 151 ГПК РФ, так как эти дела однородные и в них участвуют одни и те же стороны. Такое объединение способствует правильному разрешению дела.
Судья отказала в ходатайстве о допросе свидетеля и о приобщении к материалам дела выписки по совершенно другой квартире (которые, по утверждению заявителя, свидетельствуют о фактах мошенничества), так как все это к данному гражданскому делу отношения не имеет. Согласно статье 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
