Елена Чефранова, начальник законодательно-методического отдела Федеральной нотариальной палаты РФ

Весной этого года вступил в силу федеральный закон от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Ранее пункт 3 статьи 8.1 ГК РФ предусматривал обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью с участием граждан.

Окончательный же текст названной нормы таков: "В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена". Следовательно, можно констатировать, что заложенное в Концепции распространение квалифицированной формы на сделки с недвижимостью не состоялось.

Вместе с тем законодатель отказался от государственной регистрации сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, ограничившись регистрацией перехода права, а в соответствующих случаях – и возникающего обременения. Людям предоставлен иной выбор.

Новые правовые институции: вопросов больше чем ответов

В целях повышения доступности государственных услуг гражданам предоставлено право представлять заявление о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы через многофункциональный центр (МФЦ). В случае представления заявления о государственной регистрации прав работник МФЦ должен удостовериться в личности заявителя, засвидетельствовать подлинность его подписи на заявлении, а также составить и заверить своей подписью с указанием фамилии, имени, отчества опись принятых заявления и прилагаемых к нему документов. Заявление, которое подается через многофункциональный центр, подписывается заявителем в присутствии работника МФЦ.

Зададимся вопросом, отвечает ли такое законодательное регулирование потребностям гражданского оборота, обеспечивает ли защиту частных и публичных интересов? Если исходить из того, что интересы общества и государства лежат в плоскости скорейшего и полного преодоления таких "тяжелых" явлений, как рейдерские захваты, отмывание денег, уклонение от уплаты налогов, мошенничество, то ответ напрашивается отрицательный. И это несмотря на то, что среди мер, направленных на борьбу с коррупцией, отмыванием денег и уклонением от уплаты налогов, немаловажное место занимает ограничение наличного оборота денежных средств.

В первую очередь это касается оплаты наличными крупных приобретений, таких как недвижимость, автомобили и др. Начать борьбу с наличностью в России призвал глава Сбербанка Герман Греф еще в середине 2011 года. В письме тогда еще премьер-министру Владимиру Путину он заявил, что медленное развитие системы безналичных платежей тормозит экономический рост. По его словам, страна теряет из-за больших объемов наличности около 1% ВВП в год.

Вскоре идею законодательного "толчка" для массового перехода на банковские карты поддержали в Минфине. Министр финансов Антон Силуанов отмечал, что "целый ряд стран использует подобные ограничения". Кроме вреда для экономического роста, глава Минфина обратил внимание на еще один недостаток наличных платежей: они делают расчеты непрозрачными. Это, в свою очередь, стимулирует теневую экономику.

По данным Министерства финансов, доля наличных в общем обороте денег в России в настоящее время в полтора раза выше, чем в развивающихся странах, и в два раза превосходит аналогичный показатель в развитых государствах. Как реакция на непростую ситуацию, Минфином разработан законопроект, ограничивающий оборот наличных денежных средств и предусматривающий обязательность безналичных расчетов для крупных покупок на сумму свыше 600 тыс. рублей.

Такие меры заслуживают всемерной поддержки. Однако их практическая реализация неизбежно натолкнется, прежде всего, на реалии отечественного рынка недвижимости. Подавляющее большинство сделок с недвижимостью заключается между физическими лицами (или же физическое лицо присутствует в качестве одной из сторон сделки) и оплачивается наличными деньгами. Это позволяет указывать в договоре заниженную цену как для целей уклонения от уплаты налогов, так и для сокрытия фактов отмывания денег.

Средняя стоимость, фигурирующая в договоре купли-продажи квартиры в Москве, по данным мониторинга Росреестра за апрель 2011 года, составляла чуть более 4 млн. рублей, тогда как данные Роскомстата свидетельствуют о том, что реальные цены в 2011 году составляли на первичном рынке 129 524 рубля за 1 квадратный метр, а на вторичном рынке, соответственно, 163 203 рубля. Таким образом, типовая двухкомнатная квартира площадью 50 квадратных метров стоила в среднем не менее 7,3 млн. рублей. Разница очевидна и разительна!
Спустя два года ситуация принципиально не изменилась.

Как не платить налоги и спать спокойно

Вместе с тем налог на доходы физических лиц, как указано статьей 228 Налогового кодекса РФ, исчисляется на основании сведений налоговой декларации, "исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности".

Продажа недвижимости за наличный расчет с указанием в договоре, представляемом в регистрирующий орган, заниженной цены выгодна не только продавцам, уклоняющимся от уплаты налога на доходы физических лиц, но также профессиональным участникам рынка недвижимости (девелоперам и риелторам), размер доходов которых трудно определим для целей налогообложения.

Однако даже при условии, что стороны указали в договоре реальную цену, соответствующую рыночной, и, следовательно, не занизили налогооблагаемую базу, налог на доходы, полученные от продажи недвижимости, фактически будет уплачен продавцом-гражданином только в следующем за годом заключения сделки году.

Существующий порядок предусматривает, что выступающее налоговым агентом Управление Росреестра представляет сведения в соответствующее Управление ФНС России в течение 10 дней со дня проведения государственной регистрации, а, кроме того, ежегодно до 1 марта представляет сведения по состоянию на 1 января текущего года в объеме сведений, сформированных за предшествующий год. Наряду с этим гражданин-налогоплательщик представляет налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (статья 229 НК РФ), и сумма налога подлежит уплате по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (пункт 4 статьи 228 НК РФ).

Как нетрудно видеть, даже законопослушный налогоплательщик вправе уплатить налог в течение года после получения дохода от продажи недвижимости. Если же налогоплательщик недобросовестный, то, продав недвижимость и переехав на новое место жительства, он "забывает" подать декларацию и оплатить налог, тогда как налоговые органы обречены предпринимать немалые усилия по его розыску и понуждению к уплате недоимки.

Такое администрирование налога вряд ли можно считать оптимальным.

И все-таки нотариус…

Вместе с тем в мировой практике давно и успешно используются механизмы, позволяющие избежать при совершении сделок с недвижимостью оборота наличных денежных средств, существенного занижения продажной цены, а также обеспечивающие своевременное и полное взыскание в бюджет соответствующих налоговых платежей. Ключевая фигура в этих схемах – нотариус.

Так, по законодательству Французской Республики он не только обладает исключительной компетенцией на удостоверение сделок с недвижимостью, но и проверяет платежеспособность покупателя, который перечисляет сумму, причитающуюся продавцу по договору в депозит нотариуса. Кроме того, нотариус, выступая налоговым агентом, самостоятельно исчисляет и перечисляет в казну установленные налоговые платежи.

Похожий механизм с недавних пор действует и на Украине. Так, во-первых, в соответствии со статьей 657 Гражданского кодекса Украины "договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации". Нотариус, удостоверяющий соответствующий договор, является налоговым агентом и предоставляет сторонам сделки услуги по осуществлению расчетов. На нотариуса как налогового агента возлагается обязанность по исчислению, удержанию из доходов, начисляемых (выплачиваемых, предоставляемых), и перечисления налогов в соответствующий бюджет от имени и за счет средств налогоплательщика (статья 18 Налогового кодекса Украины).

Наделение российского нотариуса полномочиями, подобными тем, которыми обладает на сегодняшний день его украинский коллега, способно значительно улучшить администрирование налога на доходы физических лиц, полученные от продажи недвижимого имущества, увеличить поступления в бюджет за счет повышения собираемости налога, ускорить процедуру взимания налога, поскольку сумма налога будет рассчитана и перечислена нотариусом в бюджет сразу же после совершения сделки.

И, наконец, осуществление расчетов между сторонами сделок с недвижимостью через депозит нотариуса способно стать действенным механизмом ограничения наличного оборота денежных средств, стимулируя стороны к указанию в договоре подлинной цены продажи.

МФЦ как заведомый порок системы

Мировая практика недвусмысленно указывает на то, что возвращение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью положительно отразится на обеспечении публичных, в первую очередь фискальных интересов. Но ведь не секрет, что при совершении сделок с недвижимостью в простой письменной форме нередко нарушаются частные интересы и фундаментальные права личности.

Об этом много написано, поэтому считаю необходимым привлечь внимание лишь к одному аспекту проблемы: к уже упоминавшемуся праву заявителей представлять заявления о государственной регистрации прав и иные необходимые для государственной регистрации прав документы через многофункциональные центры.

Как известно, ключевыми элементами состава любой сделки признаются воля и волеизъявление. Понятно, что только та воля, которая вполне свободно формируется и адекватно отражается в волеизъявлении, может быть верным основанием обязательства. В противном случае будет нарушен важнейший, базовый принцип свободы и автономии лица. В случаях, когда воля формируется несвободно, принято говорить, что имел место «порок воли». К порокам воли обычно относятся заблуждение, обман, угроза, насилие. Также к порокам воли можно отнести неспособность лицом понимать значение своих действий или руководить ими, злонамеренное соглашение представителя с другой стороной, кабальность.

Соответственно, основания недействительности сделок с пороком воли можно разделить на две группы:

1) когда причины пороков воли заключены в самом субъекте сделки;

2) когда порок воли субъекта явился следствием внешнего воздействия на него (со стороны другой стороны в сделке, третьих лиц).

Очевидно, что как при подаче заявления о государственной регистрации на основании договора, совершенного в простой письменной форме непосредственно в структурное подразделение Росреестра, так еще в большей степени при подаче заявления в МФЦ с последующей передачей документов на государственную регистрации не ставится и в принципе не может быть поставлена задача выявления условий формирования воли и волеизъявления участников сделки. Поскольку согласно статье 20 закона о государственной регистрации основанием для отказа в регистрации является лишь дефект содержания или формы сделки, постольку регистрирующий орган на стадии проведения правовой экспертизы и проверки законности сделки не должен вдаваться в проблемы дееспособности, если он не имеет каких-либо сведений о лишении или ограничении дееспособности. Последнее возможно, если в соответствии с требованиями пункт 4 статьи 28 закона о государственной регистрации копия вступившего в законную силу решения суда, которым гражданин ограничен в дееспособности или признан недееспособным, была направлена судебными органами в орган по государственной регистрации.

В компетенцию регистрирующего органа не входит исследование фактических обстоятельств совершения сделок с недвижимостью: наличия свободной воли и соответствия воли и волеизъявления у лиц, обратившихся за государственной регистрацией прав. Нужно четко понимать, что осуществление регистрирующим органом функций по проверке наличия и действительности всех элементов состава сделки, являющихся основанием для регистрации права, не только практически невозможно, но и, по сути, не свойственно органу по государственной регистрации прав. Вместе с тем выявление элементов сделки, объективно скрытых от органа, осуществляющего государственную регистрацию, таких как подлинная воля лица, обстоятельств ее формирования, соответствия воли и волеизъявления, исконно присуще нотариальному удостоверению сделок.

Полагаю, что настало время для возвращения в российский правопорядок обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью при условии, что хотя бы одной из сторон такой сделки выступает физическое лицо.