Арбитражный суд Новосибирской области рассматривает интересный спор: арендодатель пытается взыскать плату за использование помещений, к которым арендатор не имеет отношения.

Ранее ООО «АйТиИ Экспо Интернешнл» (арендатор) обратилось в суд с иском к ООО «Сибирь Экспоцентр» (арендодатель) о признании недействительным увеличения арендной платы.

Как следует из фабулы дела (судья Анжелика Айдарова, А45-3072/2019), в 2012 году между сторонами был заключен договор аренды сроком на 10 лет. В документе стороны согласовали величину арендной платы в виде твердой суммы.

Такие отношения между истцом и ответчиком сохранялись на протяжении нескольких лет. Из года в год стороны изменяли размер арендной платы путем заключения дополнительных соглашений. Исходя из уровня инфляционных ожиданий плата ежегодно повышалась, но не более чем на 10%.

Однако в 2015 году стороны подписали еще одно дополнительное соглашение, изменяющее порядок определения размера арендной платы. В соответствии с условиями нового допсоглашения, в случае если размер выручки арендатора превысит определенный размер, то арендодатель получает право в одностороннем порядке увеличить арендную плату.

Подобный механизм «платы с оборота» довольно часто используется в арендных отношениях. Арендатор, единственным видом деятельности которого на то время являлось проведение выставок в помещениях ООО «Сибирь Экспоцентр», разумно ожидал расчета арендной платы исходя из выручки, полученной от мероприятий в помещениях арендодателя. Безусловно, подобные ожидания были и у ООО «Сибирь Экспоцентр».

Арендатор в 2016 году в результате реорганизации в форме присоединения стал частью юридического лица, деятельность которого охватывает не только Новосибирскую область, но и всю территорию России. Соответственно, более чем на 1000% возросла и выручка вновь созданной компании.

После реорганизации арендатора ответчик направил уведомление об увеличении арендной платы за 2016 и 2017 годы.

В соответствии с уведомлением, арендная плата была увеличена почти на 500% по сравнению с предыдущими периодами. Увеличенная арендная плата в разы превышает ту прибыль, которую арендатор получает в Новосибирской области.

Арендодатель, правда, не согласился с доводами арендатора. По его мнению, теперь арендная плата должна рассчитывать не исходя из выручки арендатора в помещениях ООО «Сибирь Экспоцентр» в Новосибирской области, а исходя из всей прибыли компании на территории России.

По мнению адвоката Данила Бухарина, «при анализе условий договора суд обязан исходить из буквальных положений соглашения. Стороны вправе предусмотреть, что размер арендной платы будет определяться в определенном порядке, в том числе в зависимости от размера выручки арендатора».

Вместе с тем, суд может по заявлению арендатора изменить условия договора или признать его расторгнутым. На это указывают положения Гражданского кодекса РФ (статья 451), согласно которым основанием для изменения или расторжения договора аренды может быть существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, заметил эксперт.

Очевидно, что разумного экономического обоснования у данного требования нет и арендодатель пытается получить обогащение за счет столь «удачной» реорганизации арендатора. Последний стал заложником ситуации: права и обязанности по договору аренды перешли к нему вместе с маленькой компанией, которая вела свой бизнес в выставочном центре ответчика.

Вряд ли действительной волей сторон охватывалось подобное расширение арендатора, и вряд ли арендатор мог предположить, что арендодатель именно таким образом решит воспользоваться своим правом на увеличение арендной платы.

При рассмотрении данного дела суду предстоит разрешить вышеуказанные вопросы.

Будет ли суд оценивать добросовестность сторон договора в этой ситуации?

Безусловно, судами уже давно придуман механизм противодействия подобным действий арендодателей. Так, в 2011 году Высший арбитражный суд (ВАС) РФ указал, что независимо от условий договора суд может снизить размер арендной платы, если в результате односторонней корректировки она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок и существенно их превысила (пункт 22 пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). При этом в данном деле, согласно отчету об оценке, подготовленному арендатором, арендная плата превышает среднерыночную на 500%.

Судья, рассматривающая это арбитражное дело, специализируется на арендных спорах. «Безусловно, ситуация экстраординарная. Однако я не думаю, что вопрос снижения арендной платы до среднерыночной вызовет в суде большие дискуссии. Судебная практика с 2011 года в подобных ситуациях однозначна – снижение возможно независимо от согласованных сторонами условий договора», — заметил представитель арендатора.

Адвокат, кандидат юридических наук Александр Зорин считает, что «рассматривая спорную ситуацию о взыскании арендной платы в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (плата с оборота) следует отметить, что такая правовая конструкция действительно предусмотрена п.п. 2 пункт 2 статья 614 ГК РФ, однако она непосредственно связана не с общим доходом арендатора, а только с доходом от использования арендованного имущества».

Поэтому в случае противоречия этому требованию закона данные условия договора могут быть признаны судом не согласованными и не заключёнными. В таком случае суд может использовать сравнительный подход определения арендной платы, установленный пунктом 1 статьи 614 ГК РФ о том, что случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Соответственно, потребуются экспертная оценка о размере стоимости арендной платы при конкретных условиях данного имущества, его территориального расположения, целевого назначения и иных факторов. Такая аномалия в определении арендной платы также может быть проверена судом в соответствии с нормами статья 10 ГК РФ, согласно которым не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Таким образом, рассматривая в каждом конкретном случае заявленные требования, суд вправе на основе принципов справедливости и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ) по правилам статья 71 АПК РФ оценить имеющиеся в материалах дела доказательства на предмет установления предусмотренного статья 10 ГК РФ юридического состава злоупотребления правом.