Для того чтобы обязать застройщика возвести на детской площадке беседку достаточно иметь проектную документацию и договор долевого строительства с таким условием, нет никакой необходимости получать решение собрания собственников по этому вопросу, разъясняет Верховный суд (ВС) РФ. 


Высшая инстанция также отмечает, что санитарные правила закрепляют право детей, гуляющих на площадке при образовательной организации, укрываться от солнца или осадков. 

Суть дела 

В суд обратилась собственница детского сада, которая по договору участия долевого строительства приобрела нежилое помещение для организации образовательного учреждения. 

По условиям договора, согласно проектной документации и плану благоустройства и озеленения жилого комплекса при детском учреждении было предусмотрено устройство детской площадки, на которой помимо игровых комплексов должен был находиться теневой навес, но застройщик беседку не поставил. При этом впоследствии он признал свою ошибку и согласился возвести навес, но встретил сопротивление управляющей компании. Последняя и стала ответчиком в судебном разбирательстве. Причём УК удалось выиграть спор в трёх инстанциях.

Районный суд пришел к выводу, что земельный участок с расположенными на нем элементами благоустройства, в том числе детской площадкой, является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, которые решения об установке теневого навеса на придомовой территории на общем собрании не принимали.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.

Позиция ВС 

В договоре участия в долевом строительстве истицы содержится пункт о назначении принадлежащего истцу нежилого помещения в многоквартирном доме как детское образовательное учреждение.

В заключении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий указано, что в пределах дворовой территории этого дома размещена детская площадка и участок при детском образовательном учреждении. А на топографическом плане (схеме) к заключению государственной экспертизы изображена детская площадка с расположенным на ней теневым навесом.

Таким образом, объект долевого строительства (нежилое помещение XXVI в многоквартирном жилом доме) в соответствии с проектной документацией и договором участия в долевом строительстве должен был возводиться с детской площадкой и расположенным на этой площадке теневым навесом, указывает ВС.

Согласно закону, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (части 1 статьи 7 закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ).

«С учетом изложенного и исходя из того, что отсутствие навеса на детской площадке многоквартирного дома, предусмотренного проектной документацией, является строительным недостатком, указанный недостаток в соответствии с вышеприведенными требованиями закона подлежит устранению застройщиком.

Между тем указанные положения федерального закона к возникшим отношениям сторон судом применены не были.

Вывод суда о необходимости проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса об установке теневого навеса на детской площадке является ошибочным, поскольку вопрос о возведении теневого навеса на площадке детского образовательного учреждения возник не в процессе эксплуатации принадлежащего истцу нежилого помещения, а был предусмотрен проектной документацией строительного объекта и не требует согласия собственников помещений в многоквартирном доме, выраженного в форме решения общего собрания», - отмечает ВС.

Он поясняет, что возведение детской площадки, предусмотренной проектной документацией, не является увеличением общего имущества многоквартирного дома, так как это благоустройства является условием договора участия в долевом строительстве.

В данном случае, исходя из проектной документации и условий договора участия в долевом строительстве, теневой навес на детской площадке, как элемент благоустройства, предусматривался изначально и при надлежащем исполнении застройщиком своих обязательств должен был войти в состав общего имущества многоквартирного дома.

При этом ВС обратил внимание, что санитарные правила обязывают строить на территории детских учреждений теневые навесы, чтобы воспитанники могли защищаться от солнца или скрыться от осадков. 

«Таким образом, теневой навес, спроектированный при застройке жилого дома, является обязательным элементом общего имущества многоквартирного дома, служит для удовлетворения потребностей неопределенного круга лиц (собственников помещений многоквартирного жилого дома, воспитанников дошкольного образовательного учреждения), не создавая при этом каких-либо препятствий в пользовании детской площадкой собственникам помещений многоквартирного дома», указывает ВС. 

Однако все эти обстоятельства, имеющие юридическое значение для правильного разрешения спора, не вошли в предмет доказывания, на обсуждение сторон не ставились и правовой оценки со стороны судебных инстанций не получили.

Таким образом, при рассмотрении данного дела судом первой инстанции не были созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения закона, что привело к неверному разрешению спора по существу.

В связи с чем ВС определил отменить состоявшиеся по делу решения и направить материалы на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Алиса Фокс