Рост процентов по ипотеке может увеличить риски неплатежей, считают эксперты. Какие корректировки в этой связи требуется внести в действующее законодательство, чтобы помочь гражданам с наименьшими потерями пройти период нестабильности на рынке жилья – в аналитике РАПСИ.

Банк России 15 августа на внеочередном заседании совета директоров повысил ключевую ставку на 3,5 процентного пункта – до 12% годовых. Позже регулятор отметил, что в случае усиления проинфляционных рисков допускает ее дальнейшее увеличение.

Вслед за этим крупные российские банки заявили о повышении базовой ставки по ипотеке в рамках рыночных программ – на вторичное жилье и новостройки. Ставки сразу выросли от 1,4% до 2%. Так, например, у Сбербанка минимальная ставка на новостройки выросла с 11,4 до 13,4%, а на вторичку — с 11,7 до 13,7%. Совкомбанк повысил процентные ставки по ипотеке на вторичное жилье и новостройки на 1,41%.

Вместе с тем практически все банки заявили о том, что ставки на льготные ипотечные кредиты не вырастут.

Трансформация рынка

По данным Центробанка, в июне 2023 года российские банки выдали 160 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 626,7 млрд рублей, что на 8% больше, чем за май. В том числе на ипотеку по договорам долевого участия (ДДУ) - 221,8 млрд рублей. Средний размер кредита на ДДУ - 4,9 млн рублей. 

Рост активности был обеспечен за счет увеличения выдач как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. При этом наибольший вклад в прирост объема кредитования внесла ипотека на приобретение готового жилья.

Несмотря на то, что доля просрочки по ипотеке в 2023 году сокращается, сумма некачественных долгов увеличивается. На 1 января текущего года она составляла 1,07 трлн рублей, а 1 июля достигла 1,13 трлн рублей. То есть за первые шесть месяцев 2023 года объем просрочки увеличился на 57,95 млрд рублей или 5,41%.

В августе на фоне увеличения ключевой ставки ситуация начала ощутимо меняться в пользу рынка новостроек. По открытым данным, за неделю с 15 августа спрос на новостройки подскочил на 50%. Вслед за этим цены на новое жильё выросли на 2–3%. По подсчётам ЦИАН, рост ставок может привести к увеличению ежемесячного ипотечного платежа на 19,4–19,6%.

Риск роста просрочек и невыплат 

«В связи с повышением ставки, риск роста просрочек и невыплат по кредитным обязательствам не велик, так как ипотеку смогут осилить теперь только заемщики с достаточным уровнем дохода, для которых не будет высоким этот уровень финансовой нагрузки, то есть те, например, у кого нет других кредитов. 

Кроме того, закон не имеет обратной силы, то есть у заёмщиков есть шанс, что многие банки по уже одобренным ипотечным заявкам оставят прежнюю ставку, если заключение договора состоялось, например, до конца августа. То же самое касается и правовых последствий: роста судебных исков ожидать не стоит, если не изменится общая экономическая ситуация», - считает эксперт Ассоциации юристов России Ассия Мухамедшина.

Доцент департамента стратегического и инновационного развития Финансового Университета Михаил Хачатурян отмечает возможность роста просроченной задолженности как на первичном, так и на вторичном рынке.

«Очевидно, что повышение ставок по ипотеке вслед за повышением ключевой ставки было делом времени. При этом с одной стороны рынок ипотечного кредитования сильно перегрет и это позволит несколько его стабилизировать, с другой - ипотечное кредитования остаётся практически основным источником финансирования жилищного строительства за исключением государственного финансирования. Повышение ставок и рост стоимости квадратного метра как на первичном, так и на вторичном рынке способен вызвать рост объема просроченной задолженности по ипотеке, что может негативно сказаться на банковской системе», - сказал эксперт.

Возможные негативные последствия отмечает и доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин РЭУ им. Г.В. Плеханова, кандидат юридических наук Наталья Свечникова: «Неплатежеспособность заемщиков – это главный риск, в том числе, и при повышении ипотечных ставок. Экономическая неопределенность снижает и потребительскую, и инвестиционную активность».

Необходимость корректировки законодательства

Эксперты отмечают необходимость изменения законодательства в этой области в сторону либерализации.

«Защита залогового имущества на сегодняшний день предусмотрена ГК РФ, так в соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса предусматривается, что обращение взыскания на имущество должника нельзя применить в том случае, если нарушение должником обязательств было незначительным, а размер требований держателя кредита по факту не сопоставим со стоимостью имущества. 

Однако, чтобы снять социальную напряженность, снизить риски неплатежей, стоит на законодательном уровне прописать параметры, когда наступает право изъятия залога. Например, согласно действующему законодательству защищен заемщик несмотря даже на то, что не выполняет возложенные на него обязательства, при условии, что должник просрочил выплату по обязательству на срок, не более трех месяцев. Напрашивается же внесение поправок – на срок хотя бы не более 6 месяцев. 

Так же сегодня не наступает право изъятия залога если сумма задолженности меньше 5% от стоимости находящегося в залоге имущества, например, залоговая квартира стоит 3 000 000 рублей, а задолженность должника составляет всего 100 000 рублей, что меньше 5%. Увеличение до 10% было бы лояльнее по моему мнению», - считает Мухамедшина.

Как отметила Свечникова, само понятие залога подразумевает, что при невозможности заемщиком осуществить погашение долга денежными средствами, погашение долга осуществляется за счет предмета залога.

«Если говорить об увеличении периода отсрочки, то сейчас определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд должен учитывать соотношение суммы требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, к стоимости заложенного имущества. 

Внесение в Федеральный закон №102-ФЗ самостоятельной нормы (без необходимости обращения в суд для получения отсрочки) о сроке, в течение которого, выигравшая суд сторона не сможет получить исполнение решения суда, нарушит основополагающие принципы защиты участниками гражданского оборота своих прав на основании вступившего в законную силу решения суда, а также может привести к еще большему увеличению задолженности заемщика перед кредитором», - сообщила эксперт.

Вместе с тем Свечникова предлагает вариант решения проблемы по аналогии с потребительскими кредитами: законодательно закрепить возможность предоставления кредитных каникул для ипотечников, согласно установленным правительством РФ необходимым значениям максимальных размеров.

«Чтобы в течение такого льготного периода запрещалось начисление неустойки (штрафов, пени), обращение взыскания на предмет залога, обеспечивающего исполнение обязательств по договору об ипотеке, расторжение такого договора по требованию кредитора, предъявление требования о досрочном исполнении обязательства по договору», - отметила Свечникова.

Что касается защиты заемщика, доцент департамента Финансового Университета Хачатурян считает, что «действительно логично принятие более четких норм, регулирующих правила изъятия квартир по долгам и предельного объема задолженности, после которого это изъятие происходит, и внесение поправок в закон о банкротстве физических лиц, которые сейчас рассматриваются в Госдуме, шаг в правильном направлении».

Начало либерализации

В июне этого года Пленум Верховного суда (ВС) РФ выступил с рекомендацией не забирать ипотечное жилье у должника, который допустил незначительную просрочку по кредиту. На эту правовую позицию будут ориентироваться нижестоящие суды.

Согласно документу, на предмет залога нельзя обратить взыскание, если нарушение, допущенное должником, является незначительным, а размер требований залогодержателя несоразмерен стоимости залога.

ВС также разъяснил, какие нарушения считаются незначительными: если сумма просрочки составляет менее 5% стоимости залога, а период просрочки составляет менее трех месяцев.

Кроме того, в настоящее время на рассмотрении в Госдуме находится законопроект №309801-8 О внесении изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в части сохранения договора залога единственного жилья при банкротстве гражданина). Этот закон при определенных условиях позволит банкроту не передавать на торги свое единственное ипотечное жилье.

Этот проект выглядит особенно актуально и перспективно, ведь количество банкротств заметно растет: по данным Федресурса, в 2021 году количество банкротств среди физических лиц составило 193 тысячи человек, в 2022 году – уже 278 тысяч человек,

Господдержка ипотеки

В настоящее время в России существует несколько государственных программ льготного кредитования ипотеки, различные программы по субсидированию покупки жилья, ипотечное кредитование в рамках рыночных программ.

Льготная ипотека:

1. Ипотека с господдержкой. C 1 января 2023 года ставка 8%. Под такой процент можно оформить кредит для покупки жилья до 1 июля 2024 года. Сумма кредита – 12 миллионов рублей для покупки недвижимости в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 6 миллионов рублей — для приобретения жилья в остальных регионах.

2. Семейная ипотека. Базовая ставка по программе - 6%. Для семей, в которых с 1 января 2018 года родился ребёнок, семьям, где есть ребёнок любого возраста с подтверждённой инвалидностью, семьи, в которых есть два и более детей, не достигших 18 лет на дату заключения ипотечного договора. Максимальная сумма кредита – 30 миллионов рублей.

3. Дальневосточная ипотека. Ставка - 2%. Для россиян младше 35 лет. Льготный кредит выдают на покупку жилья в новостройках у застройщика, либо вторичного жилья в сельской местности. Максимальная сумма кредита – 6 миллионов рублей.

4. Сельская ипотека. Ставка - 3%. Может получить любой россиянин, который планирует купить жильё в сельской местности. Программа действует бессрочно. Максимальный объем кредита – до 3 миллионов рублей во всех регионах, кроме Дальнего Востока, Ленинградской области и Ямало-Ненецкого автономного округа. Там можно получить кредит до 5 миллионов рублей.

5. Существует также ипотека для IT-специалистов по ставке до 5%.

Существует ипотечное кредитование и в рамках рыночных программ. Ставки по таким кредитам соответственно назначают банки, которые ориентируются на ключевую ставку ЦБ, состояние рынка, собственные интересы. Сегодня ставка по такой ипотеке может достигать у некоторых банков 14%.

Кроме того, существует множество различные программ по субсидированию покупки жилья. Например:

1. Для покупки жилья, первоначального взноса по ипотеке (в том числе льготной) или погашения действующей жилищной ссуды можно использовать материнский капитал.

2. Для погашения ипотеки, покупки жилья в новостройке или на вторичном рынке, покупке частного дома семьям, в которых с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года родился третий или последующий ребёнок, положена ссуда в 450 тысяч рублей.

3. В некоторых российских регионах россияне, работающие в бюджетной сфере (медицинский персонал, учителя, соцработники), могут получить 1 миллион рублей на покупку жилья. Кроме того, молодые учёные, работники научной и бюджетной сфер, а также ветераны боевых действий могут получить социальную ипотеку. Размер ставки и условия программы определяются каждым регионом самостоятельно.

4. Разовая социальная выплата гражданам в размере не более 70% от стоимости строительства (приобретения) жилья на сельских территориях.

5. Субсидия на приобретение жилья для молодых семей

Молодые семьи могут получить субсидию до 35% от стоимости жилья.