Нельзя просто удовлетворять или отказывать в удовлетворении иска о возврате арендованного земельного участка, если на нем находятся построенные или недостроенные сооружения. Суды должны установить статус находящихся на участке строений и в зависимости от этого принимать решение о специальном порядке сноса либо продажи недвижимого имущества на торгах. Об этом говорится в изученном РАПСИ определении Верховного суда (ВС) РФ, которым дело о возврате арендованного участка и о сносе находящегося на нем имущества было возвращено на новое рассмотрение.
Срок аренды не продлили
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Магадана (сейчас — Департамент имущественных и жилищных отношений мэрии города Магадана) и ООО "Октан Трейд" в феврале 2017 года заключили по результатам аукциона договор аренды земельного участка у Портового шоссе площадью пять тысяч квадратных метров для строительства склада ГСМ. Соглашение было заключено на срок до 13 августа 2021 года.
В декабре 2018 года Департамент строительства, архитектуры, технического и экологического контроля выдал арендатору разрешение на строительство склада ГСМ площадью 209 квадратных метров.
Согласно пункту 6.2.7 договора аренды компания была обязана в пятидневный срок после его расторжения или прекращения передать участок арендодателю в первоначальном состоянии. Когда указанный срок прошел, департамент уведомил Общество о прекращении действия договора аренды и предложил в месячный срок вернуть земельный участок в муниципальную собственность. Компания пыталась продлить срок аренды, получила отказ, но участок не вернула. В связи с чем в 2023 году департамент обратился в суд с иском к арендатору, в котором потребовал обязать ответчика вернуть земельный участок, освободив его от забора, трансформаторной подстанции, металлических контейнеров, бетонного фундамента, автотранспорта, здания склада площадью 36 квадратных метров и строительного мусора. Свои требования истец мотивировал ссылкой на положения статьи 622 Гражданского кодекса (ГК) РФ, регулирующие возврат арендованного имущества арендодателю.
Возврат участка со сносом объектов
Арбитражный суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, исходя из того, что арендатор в период действия договора правомерно выполнил на нем работы по строительству трансформаторной подстанции и начал строительство склада ГСМ. Но, учитывая возникшую после COVID-19 сложную экономическую ситуацию, арендатор принял решение изменить параметры здания склада — разработал новую проектную документацию с целью продолжения строительства склада меньшей площади.
"Поскольку после истечения срока действия договора аренды участок продолжал находиться в фактическом пользовании ответчика, а арендодатель не обращался за изъятием участка, ответчик в сентябре 2023 года завершил строительство здания склада, к возведению которого приступил в период действия договора аренды", — говорилось в решении суда первой инстанции.
В итоге арбитражный суд решил, что статья 622 ГК РФ, на которую ссылался истец, не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка от объектов недвижимости или недостроенных капитальных сооружений независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
Но апелляционный арбитражный суд отменил это решение и удовлетворил требования арендатора. Он посчитал, что самовольно занятые земельные участки подлежат возврату их собственникам без возмещения затрат, произведенных лицами, виновными в нарушении законодательства. Суд округа согласился с выводом суда апелляционной инстанции, добавив, что единственным доказательством существования зарегистрированного права на объект недвижимости является его государственная регистрация в ЕГРН, отметив при этом, что на трансформаторную подстанцию и водовод право собственности не зарегистрировано, а здание склада площадью 36 квадратных метров возведено самовольно, без разрешения на строительство.
После чего ответчик обратился в ВС РФ с кассационной жалобой.
Подстанция, водопровод и фундамент
ВС РФ напомнил, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, и что статья 130 ГК РФ разграничивает вещи на движимые и недвижимые в целях определения особенностей их гражданско-правового оборота.
"Указанный оценочный критерий позволяет судам в рамках их дискреционных полномочий устанавливать соответствие конкретных объектов понятию "недвижимого имущества", при необходимости привлекая экспертов и специалистов", — сказал ВС РФ со ссылкой на определение Конституционного суда РФ № 337-О/2023.
Также ВС РФ отметил, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 постановления Пленума ВС РФ № 25), и что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.
В данном деле судами было установлено, что на спорном участке возведены трансформаторная подстанция, водопровод, здание склада площадью 36 квадратных метров, а также объект незавершенного строительства — фундамент.
При этом в материалах дела имеются пояснения ответчика о том, что получив разрешение на строительство склада ГСМ площадью 209 квадратных метров, в связи со сложной экономической обстановкой в 2020-2021 годы арендатор построил только фундамент, а потом построил склад меньшей площади и обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на указанное здание. При этом в настоящем деле имеется заключение судебной экспертизы о том, что этот склад является завершенным строительством объектом, возведение которого осуществлено в соответствии с разработанной для его постройки проектной документацией, строительными нормами и правилами, обеспечен электроснабжением и водоснабжением.
Исследование статуса строений
"Если на публичном земельном участке, предоставленном в аренду для строительства объекта недвижимости, арендатор возвел объект, имеющий предусмотренные в пункте 1 статьи 222 ГК признаки самовольной постройки, вопрос о сносе такой постройки подлежит разрешению по правилам данной статьи ГК РФ с учетом того, что исполнение судебного решения о сносе капитального объекта предполагает специальный порядок сноса. А наличие объекта незавершенного строительства как недвижимой вещи на публичном земельном участке, предоставленном для возведения объекта капитального строительства по договору аренды, срок действия которого истек, влечет необходимость использования специального порядка прекращения права собственности на такой объект — посредством предъявления иска о его изъятии на основании решения суда путем продажи с торгов", — говорится в определении ВС РФ.
То есть, ВС РФ указал нижестоящим судам, что иск, удовлетворение которого предполагает фактический снос объекта, не подлежит рассмотрению судом под видом требования о возврате арендуемого участка по правилам статьи 622 ГК РФ (как собственно и было сказано в решении первой инстанции). Но при этом ВС РФ подчеркнул, что ссылка истца на не подлежащие применению нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования. То есть, по мнению ВС, и суд первой инстанции и вышестоящие суды не исследовали надлежащим образом вопрос о статусе находящихся на участке строений, не определили, соответствует ли предъявленное требование характеру спорных правоотношений и какие нормы гражданского законодательства подлежат применению в случае отнесения строений к объектам недвижимости.
Таким образом, все вынесенные по этому делу судебные акты были отменены, а само оно было направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
(Определение ВС РФ № 303-ЭС25-6975 по делу А37-2657/2023)
Михаил Телехов
