Конституционный суд (КС) РФ разъяснил, что высчитывать срок владения жильем для освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, которая была предоставлена взамен другой, принудительно изъятой муниципалитетом, надо сложением времени проживания в обоих. Об этом говорится в новом постановлении № 26-П/2026 КС , опубликованном на его официальном сайте.
Штраф и НДФЛ
Как следует из материалов дела, Александра Догарь с 2012 года жила в квартире в городе Лабытнанги Ямало-Ненецкого автономного округа. В 2017 году орган местного самоуправления принял решение о развитии застроенной территории, из-за чего был изъят для муниципальных нужд участок с домом, где находилась квартира заявительницы. Догарь было представлено равноценное жилье в том же населенном пункте. В 2021 году она продала эту квартиру, а также принадлежавший ей жилой дом.
Налоговый орган доначислил заявительнице НДФЛ с продажи недвижимости, так как она владела новой квартирой менее пяти лет, а также назначил штраф.
Салехардский городской суд отказался признать налоговые доначисления и штраф незаконными. Суд Ямало-Ненецкого автономного округа принял обратное решение, применив по аналогии абзац 2 пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса (НК) РФ. Он посчитал, что программа, в рамках которой была изъята квартира в Лабытнанги и взамен предоставлена новая, как и программа реновации в Москве, нацелена на обновление жилищного фонда, и сложил сроки владения обеими квартирами с 2012 года по 2021 год. Апелляционная инстанция решила, что отказ применить в данном случае льготные правила исчисления срока владения жильем лишь по мотиву того, что программа реализуется в другом субъекте Российской Федерации, а не в Москве, влек бы дискриминационное налогообложение. Но Седьмой кассационный суд общей юрисдикции отменил апелляционное определение и оставил в силе решение первой инстанции, посчитав, что данная норма применяется только к реновации в Москве. Обжаловать последнее решение в Верховном суде РФ Догарь не смогла.
Поэтому она обратилась в КС РФ с просьбой проверить конституционность примененной в ее деле нормы, поскольку, по ее мнению, она нарушает принцип равенства налогоплательщиков по территориальному признаку.
Принудительное отчуждение
Как разъяснил КС РФ, установленный пятилетний, а для некоторых случаев и трехлетний срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ при ее продаже служит условным индикатором того, что квартира приобретается не для дальнейшей перепродажи в целях быстрого получения дохода.
Также КС РФ отметил, что оспариваемая норма введена в налоговое регулирование для защиты законных ожиданий граждан и для наиболее полной компенсации возможных потерь, возникающих в связи с проведением программы реновации. При этом льгота установлена не по признаку проживания в Москве, а именно в связи с участием в особой градостроительной программе, реализуемой на основании решения федерального законодателя, что не противоречит Конституции РФ.
"Программа реновации не исчерпывает основания для принудительного отчуждения жилья у гражданина в конституционно значимых целях. Допускается изъятие земельных участков и расположенных на них зданий для государственных и муниципальных нужд. В субъектах России и в муниципалитетах принимались свои программы обновления жилищного фонда, и действовало регулирование, предполагающее расселение и снос многоквартирных домов, в том числе не признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, с предоставлением их жильцам новых квартир. И в этих случаях право собственности на жилье может прекращаться помимо воли гражданина", — рассказали в пресс-службе КС РФ.
По мнению КС РФ, в таких условиях установленный НК РФ срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ при продаже квартиры, утрачивает значение условного индикатора для освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости.
Оправданные ожидания
КС РФ подчеркнул, что у граждан при принудительном отчуждении у них жилья для муниципальных нужд аналогично формируются оправданные ожидания по освобождению от налога в связи с длительным владением жильем на момент его отчуждения.
"Игнорирование в таких случаях периода владения прежним жильем в целях освобождения от НДФЛ подрывало бы доверие к институтам и решениям публичной власти, вопреки Конституции РФ, что свидетельствует о наличии конституционно значимого пробела", — передает пресс-служба КС РФ выводы суда.
В этом смысле оспариваемая норма признана не соответствующей Конституции РФ. В связи с этим КС РФ обязал законодателей внести необходимые изменения в действующее правовое регулирование.
"До тех пор предусмотренный абзацем вторым пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ специальный порядок исчисления минимального предельного срока владения жилым помещением (долей в нем) применяется и в случаях, аналогичных делу заявительницы, если в установленном порядке многоквартирный дом, в котором находилось освобожденное жилое помещение, не был признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции либо само жилое помещение не было признано непригодным для проживания", — говорится в постановлении КС РФ.
При этом КС РФ добавил, что его постановление не является основанием для пересмотра размера исполненных обязательств по уплате НДФЛ за предшествовавшие периоды, а также для пересмотра вступивших в силу судебных актов по иным делам, кроме дела заявительницы.
Михаил Телехов
