Цель инвестиционного проекта не может заключаться в строительстве коттеджного поселка для удовлетворения потребности богатых людей в элитной недвижимости при дотационности региона с высоким уровнем безработицы. Об этом говорится в новом обзоре судебной практики Верховного суда (ВС) РФ.
Инвестиционный коттеджный поселок
Как следует из материалов дела, строительная компания заключила инвестиционное соглашение с руководством субъекта Федерации о строительстве коттеджного поселка, проект был признан масштабным, и застройщику были переданы в аренду публичные земельные участки. Но прокурор, изучив документы, обратился в арбитражный суд с иском о признании ничтожными этих соглашений и о применении последствий их недействительности в виде возврата земельных участков в собственность муниципального образования.
Прокурор указал, что инвестиционное соглашение является мнимой сделкой, а договор аренды земельных участков заключен без проведения торгов, что нарушает публичные интересы и права третьих лиц.
Суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении исковых требований отказал. Суды исходили из того, что инвестиционное соглашение и дополнительное соглашение к нему заключены в соответствии с законодательством, а сам проект одобрен распоряжением высшего должностного лица субъекта Федерации.
Невыгодные для региона условия
Верховный суд отменил вынесенные по делу судебные акты и направил дело на новое рассмотрение.
ВС РФ установил, что строительной компании предоставлены в пользование в льготном порядке за символическую арендную плату 79 земельных участков. По мнению ВС РФ, реализация этого «масштабного инвестиционного проекта» приведет к получению инвестором премиальной недвижимости в центре города, а региону принесет ущерб в виде утраты дорогостоящей земли, при этом субъект Федерации не приобретает никаких преимуществ.
ВС РФ отметил, что инвестиционное соглашение заключено на невыгодных для региона условиях, поскольку не предусматривает строительство объектов, в том числе социальных, и их последующую передачу в публичную собственность.
«Такая ситуация нивелирует смысл инвестиционного договора ввиду отсутствия инвестиционной составляющей при его заключении, позволяющей публичному образованию в среднесрочной перспективе решить вопросы занятости, увеличения налоговой базы, насыщения рынка отечественной продукцией, создания, развития и модернизации промышленного производства, удовлетворения спроса населения на жилье», — говорится в приведенном в обзоре решении.
Неправомерные выводы судов
Суды, как указал ВС РФ, не увидели, что проект направлен на удовлетворение потребности в элитной недвижимости для отдельной категории потребителей с высокими доходами, в то время как субъект Федерации является дотационным регионом с высоким уровнем безработицы.
Таким образом, ВС РФ признал неправомерными выводы судов о соблюдении процедуры заключения инвестиционного соглашения со ссылкой на одобрение инвестиционного проекта высшим должностным лицом региона.
В итоге ВС РФ указал, что установленный законодательством порядок заключения инвестиционного соглашения, предполагающего реализацию масштабного инвестиционного проекта, так и договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, а заключенные с его нарушением сделки являются ничтожными.
